许豫宏 李玲：从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略（下）

作者：许豫宏 李玲  文章来源：本站原创  点击数：   更新时间：2009年03月31日

三、五大理念的科学解读提升区域旅游综合体的可持续发展空间

理念解读一：土地规模化利用是区域旅游综合体的实现基础

现代农业首先应当是规模农业，如果形不成一定的规模，农业劳动生产率和土地产出率就很难提高。通过土地流转，一大批土地向种养大户、专业合作社和农业龙头企业集中，促进了农业的专业化、集约化和规模化经营，提高了单位面积的产出和效益，降低农业市场成本，夯实新农村建设的产业基础。土地流转是开拓现代农业新局面、建设社会主义新农村的“助推器”。成都三圣乡是依托资源及区位优势，土地流转后发展规模化现代农业，推动农业产业化发展的典型案例。三圣乡首先选择土地合理流转，引进多家大型的专业化企业，以放大花卉产业优势为突破口，发展现代农业，在现代农业基础之上，通过旅游的介入，形成具有一、三产结合的规模化休闲农业，在这个过程中，旅游依托规模化现代农业，同样形成了规模化旅游休闲产业，城市居民得到了身心的享受，农民的得到了经济实惠，同时也加快了城乡融合。乡村旅游发展，与其他任何产业一样，需要规模化开发，才能提高生产力，形成经济社会效益。

解读二：土地合法化流转是区域旅游综合体的开发保证

在符合土地利用总体规划和其他有关规划的前提下，集体经济组织可以利用已依法批准并取得集体土地使用权证的集体建设用地，从事法律法规未明确禁止的各种生产、经营活动。经依法批准的建设用地，可以采用土地使用权入股的方式参与农业生产经营和营利性农村基础设施的开发，也可以单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业，还可以在取得本组织多数成员同意的前提下，以出售、转让、交换等形式流转其集体建设用地使用权。积极运用建设用地指标置换与周转的政策，支持农村集体建设用地使用权及指标跨区域有偿、合理流转。在刚刚结束的两会上，提出今后农村集体建设用地将全部走“招拍挂（招标、拍卖、挂牌）”的方式，以确保流转的透明性。这一举措更加放活了农村资源，使其在合法合理的层面上实现价值最大化。

解读三：产业复合化联动是区域旅游综合体的构建核心

随着我国农村城市化步伐不断加快，各地的乡村及城乡结合部地区，都面临着如何实现农村土地流转、产业结构升级、村民致富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡的一系列重大课题。以北京一号地国际艺术区为例：它以土地流转为突破口，嫁接文化创意产业建设社会主义新农村，实现区域整体的产业置换与发展环境的优化。土地流转形式——村民住宅改造如下图所示：

解读四：城市功能化载体是区域旅游综合体的终极目的

土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。促进其转向农村二三产业，从而扫除了农村劳动力转移的障碍保证农民收入的稳步提高。构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显示集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。土地流转实现推动城乡一体进程，一方面通过适当的集中与合理的土地置换，可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费，推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移的稳定性，从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。在农业产业化的推动下，农村需要从基础设施及居住环境等方面加强“农村城市化”的思路，以规划为龙头，多渠道组织资金，引入了城市基础设施、物业管理、先进排污处理技术等。农民不离村，就地享受现代城市文明。

解读五：产业龙头化集聚是区域旅游综合体的引领手段

在城市化战略指导下，旅游产业作为城市化发展高度的一个标准，在未来的土地流转中，无疑会扮演一个重要的角色。旅游产业带动下的是土地的增值、环境的改善与生态的优化，是规避城市化快速发展过程中各种资源产出较低的有效手段之一。以华侨城为例，先期投入巨资开拓城市城乡结合部，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再借势发展旅游地产。从而联动周边大梅沙、小梅沙同步发展，形成以休闲度假为主题的城市新型集聚区与国内外休闲旅游目的地。北京华侨城项目也是资源流转、旅游地产与城市化建设融合的经典案例之一，即以欢乐谷主题公园为核心吸引力，带动周边人流流动，随之延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园、体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等具备多元文化复合社区的功能。使得区域因完善的配套而全面升级为CBD休闲居住区。所以鉴于旅游的“一地多用”、“较少改变土地用途”、“生态环境为主”等用地性质及其富民惠农的社会功能，以旅游产业的资源复合性为核心吸引力，是未来拓展新区域空间与运营开发的主要手段之一。

共2页 您在第1页 首页 上一页 1 2 下一页 尾页 跳转到 12页

上一篇：许豫宏 李玲：从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略（中）[525]2009年03月31日

下一篇：大型旅游活动策划与管理的阶段性分析[216]2009年04月01日